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承租房屋又轉租他人 解除合同仍需支付租金

更新時間:2013-12-03   編輯:Admin  瀏覽次數:0

【基本案情】
    本案是一起房屋租賃合同糾紛,我所鄭曉云律師擔任原告陳女士的代理人參與訴訟。原告陳女士與被告某公司于2001年簽訂房屋租賃協議,原告將其所有的底商租與被告經營,租期為一年,月租金3500元。合同期滿后雙方未續簽書面合同,形成不定期租賃關系,期間月租金漲至5000元。被告于2005年起,將訴爭房屋的一部分擅自轉租,原告得知后表示反對。2009年底,原告要求與被告解除租賃關系,并要求被告騰空房屋,雙方協商未果,陳女士將某公司起訴至法院要求其騰空房屋,并支付實際使用期間欠付的房屋使用費。
【法院調解結果】
    經法院調解,原被告雙方當事人自愿達成如下協議:一、被告某公司將訴爭房屋騰空交予原告陳女士;二、轉租第三人將房屋騰空交予陳女士;三、被告某公司給付原告陳女士房屋租金15000元。
【精彩代理詞】
    一、雙方當事人間存在不定期租賃關系
    代理人認為,本案現有證據可以證實雙方當事人系房屋租賃合同關系。同時,該租賃合同亦應認定為不定期租賃,理由為:
    首先,《中華人民共和國合同法》第二百一十五條規定:租賃期限六個月以上的,應當采用書面形式。當事人未采用書面形式的,視為不定期租賃。該法第二百三十二條另規定:當事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確,依照本法第六十一條的規定仍不能確定的,視為不定期租賃。具體到本案,除原告主張自2001年-2002年雙方當事人簽訂有書面租賃合同外,雙方當事人并未再簽訂有書面合同,且此后未對租賃期限進行明確約定,故完全符合上述法律規定的應視為不定期租賃的兩種法定情形。
    其次,《中華人民共和國合同法》第二百三十六條規定:租賃期間屆滿,承租人繼續使用租賃物,出租人沒有提出異議的,原租賃合同繼續有效,但租賃期限為不定期。具體到本案,2002年以后,雖然雙方當事人未再簽訂有書面租賃合同,但直至2009年12月前,原告并未對被告繼續使用訴爭房屋提出異議。在此期間,被告亦一直按照5,000元/月的標準向原告支付相應租金。根據上述法律規定并結合本案上述具體情況,亦應認定雙方當事人間存在不定期租賃關系。
    二、雙方當事人間的不定期租賃關系,最遲應認定為至2010年3月11日已解除,故現被告應將訴爭房屋返還予原告。
    《中華人民共和國合同法》第二百三十二條規定:(當事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確,依照本法第六十一條的規定仍不能確定的,視為)不定期租賃。當事人可以隨時解除合同,但出租人解除合同應當在合理期限之前通知承租人。該法第九十六條同時規定:當事人一方依照本法第九十三條第二款、第九十四條的規定主張解除合同的,應當通知對方。合同自通知到達對方時解除。對方有異議的,可以請求人民法院或者仲裁機構確認解除合同的效力。
    根據上述法律規定,鑒于雙方當事人間為不定期租賃合同關系,故原告有權隨時解除該合同。同時,原告向法庭提交的證據也足以證實原告解除該合同的通知已于2010年3月11日到達被告,故雙方當事人間的不定期租賃合同關系,最遲應認定為至2010年3月11日已解除,被告應將訴爭房屋返還予原告。
    三、自2010年2月1日起至被告實際將該房屋返還原告時止的這段期間,被告應按照5,000元/月的標準向原告支付訴爭房屋租金(或者使用費)。
    該段期間具體可以分為兩個部分:
    1、自2010年2月1日至3月11日(解除通知到達被告前),鑒于雙方當事人間仍存在有不定期租賃合同關系,故被告仍應按照5,000元/月的標準向原告支付訴爭房屋租金;
    2、自2010年3月12日至被告實際將該房屋返還原告時,鑒于雙方當事人間已不存在不定期租賃合同關系,故被告亦應按照5,000元/月的標準向原告支付訴爭房屋使用費。
【律師感言】
    本案最大的亮點在于,在委托人領取調解書之時,被告及另外兩戶承租人已將訴爭房屋騰空交還與委托人,并將調解款存入委托人指定的賬戶中,困擾委托人將近10個月的問題得到了圓滿解決。委托人對案件結果表示滿意,對律師的工作進一步加以信任和肯定。
    結合本案律師認為在辦理案件時應該做到以下幾點:
    1、仔細認真的分析案情,涉及委托人利益的訴訟請求項目要認真斟酌,為委托人爭取最大利益。
    2、對于庭審中出現的新情況、新問題要反映迅速,追加、變更訴訟請求要靈活。
    3、在辦理案件過程中要多與主辦法官交流,對于法官不認可律師觀點時要有信心去說服法官。
    4、辦案的態度一定要端正,即便法律關系簡明清晰,也一定要認真研究對待。
(文中人名、公司名均為化名)
案例總結:孫婕
    本案是一起房屋租賃合同糾紛,我所鄭曉云律師擔任原告陳女士的代理人參與訴訟。原告陳女士與被告某公司于2001年簽訂房屋租賃協議,原告將其所有的底商租與被告經營,租期為一年,月租金3500元。合同期滿后雙方未續簽書面合同,形成不定期租賃關系,期間月租金漲至5000元。被告于2005年起,將訴爭房屋的一部分擅自轉租,原告得知后表示反對。2009年底,原告要求與被告解除租賃關系,并要求被告騰空房屋,雙方協商未果,陳女士將某公司起訴至法院要求其騰空房屋,并支付實際使用期間欠付的房屋使用費。
【法院調解結果】
    經法院調解,原被告雙方當事人自愿達成如下協議:一、被告某公司將訴爭房屋騰空交予原告陳女士;二、轉租第三人將房屋騰空交予陳女士;三、被告某公司給付原告陳女士房屋租金15000元。
【精彩代理詞】
    一、雙方當事人間存在不定期租賃關系
    代理人認為,本案現有證據可以證實雙方當事人系房屋租賃合同關系。同時,該租賃合同亦應認定為不定期租賃,理由為:
    首先,《中華人民共和國合同法》第二百一十五條規定:租賃期限六個月以上的,應當采用書面形式。當事人未采用書面形式的,視為不定期租賃。該法第二百三十二條另規定:當事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確,依照本法第六十一條的規定仍不能確定的,視為不定期租賃。具體到本案,除原告主張自2001年-2002年雙方當事人簽訂有書面租賃合同外,雙方當事人并未再簽訂有書面合同,且此后未對租賃期限進行明確約定,故完全符合上述法律規定的應視為不定期租賃的兩種法定情形。
    其次,《中華人民共和國合同法》第二百三十六條規定:租賃期間屆滿,承租人繼續使用租賃物,出租人沒有提出異議的,原租賃合同繼續有效,但租賃期限為不定期。具體到本案,2002年以后,雖然雙方當事人未再簽訂有書面租賃合同,但直至2009年12月前,原告并未對被告繼續使用訴爭房屋提出異議。在此期間,被告亦一直按照5,000元/月的標準向原告支付相應租金。根據上述法律規定并結合本案上述具體情況,亦應認定雙方當事人間存在不定期租賃關系。
    二、雙方當事人間的不定期租賃關系,最遲應認定為至2010年3月11日已解除,故現被告應將訴爭房屋返還予原告。
    《中華人民共和國合同法》第二百三十二條規定:(當事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確,依照本法第六十一條的規定仍不能確定的,視為)不定期租賃。當事人可以隨時解除合同,但出租人解除合同應當在合理期限之前通知承租人。該法第九十六條同時規定:當事人一方依照本法第九十三條第二款、第九十四條的規定主張解除合同的,應當通知對方。合同自通知到達對方時解除。對方有異議的,可以請求人民法院或者仲裁機構確認解除合同的效力。
    根據上述法律規定,鑒于雙方當事人間為不定期租賃合同關系,故原告有權隨時解除該合同。同時,原告向法庭提交的證據也足以證實原告解除該合同的通知已于2010年3月11日到達被告,故雙方當事人間的不定期租賃合同關系,最遲應認定為至2010年3月11日已解除,被告應將訴爭房屋返還予原告。
    三、自2010年2月1日起至被告實際將該房屋返還原告時止的這段期間,被告應按照5,000元/月的標準向原告支付訴爭房屋租金(或者使用費)。
    該段期間具體可以分為兩個部分:
    1、自2010年2月1日至3月11日(解除通知到達被告前),鑒于雙方當事人間仍存在有不定期租賃合同關系,故被告仍應按照5,000元/月的標準向原告支付訴爭房屋租金;
    2、自2010年3月12日至被告實際將該房屋返還原告時,鑒于雙方當事人間已不存在不定期租賃合同關系,故被告亦應按照5,000元/月的標準向原告支付訴爭房屋使用費。
【律師感言】
    本案最大的亮點在于,在委托人領取調解書之時,被告及另外兩戶承租人已將訴爭房屋騰空交還與委托人,并將調解款存入委托人指定的賬戶中,困擾委托人將近10個月的問題得到了圓滿解決。委托人對案件結果表示滿意,對律師的工作進一步加以信任和肯定。
    結合本案律師認為在辦理案件時應該做到以下幾點:
    1、仔細認真的分析案情,涉及委托人利益的訴訟請求項目要認真斟酌,為委托人爭取最大利益。
    2、對于庭審中出現的新情況、新問題要反映迅速,追加、變更訴訟請求要靈活。
    3、在辦理案件過程中要多與主辦法官交流,對于法官不認可律師觀點時要有信心去說服法官。
    4、辦案的態度一定要端正,即便法律關系簡明清晰,也一定要認真研究對待。
(文中人名、公司名均為化名)
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